正文

房子刚过户给妻子，妻子就提出离婚；房子刚赠与给子女，老父母便被赶出家门……在成都市蜀都公证处家事法律服务中心负责人罗态均20多年的执业生涯里，见过的“白眼狼”不胜枚举，在办理公证时他常常劝当事人“再多想一想”，但令人追悔莫及的选择还是时有发生，直到一个新型用益物权的出现。

  2021年1月1日起，新中国首部民法典正式施行。民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权，影响力涉及买房、卖房、租房、养老……

  一份协议 让老年生活质量有保障

  “我们夫妻俩年龄相差39岁，转眼一路扶持着走过了20多年，我必须在离开前安排好她的一切。”黄爷爷今年82岁，近日走进公证处，与妻子应某签订了一份约定居住权的夫妻财产约定协议。

  黄爷爷与前妻于1996年离婚，育有3个子女。1999年黄爷爷与应某结婚，婚后生了一个儿子。“她陪我一起打拼，把家里也操持得井井有条，这么多年我们几乎没有红过脸。”黄爷爷这样说跟应某的婚姻生活，“但是人老了，想得就越来越多。我前妻有点霸道，我怕有一天我突然走了，她会让孩子来争家产，就想早点把财产过户给再婚妻子，但我又怕过户后有个头疼脑热她不再管我。”想来想去，黄爷爷决定办理一个公证。

  公证员唐涛为黄爷爷办理了夫妻财产约定协议公证，财产约定一套130平方米的住房和两个商铺都归应某所有，但设置居住权以保障黄爷爷生前的生活，同时，黄爷爷享有两个商铺出租的收益。

  一份遗嘱 让残疾妹妹老有所依

  近日，76岁的文爷爷也要办理一份涉及居住权的公证。文爷爷是要为他61岁的妹妹设立居住权。

  文爷爷的妹妹是一个智力障碍者，未婚未育，智商相当于几岁的孩子。文爷爷几十年担负起了照顾妹妹的责任，“我跟妹妹住上下楼，每天给她送饭，陪她聊天，一起做家务。”

  今年过年时，文爷爷生了一场病。病后文爷爷便蹒跚着牵着妹妹来到了公证处。“她现在住的那套70平方米的房子产权是我的，最近我做梦，老是梦到我走后她变得无家可归……”

  文爷爷兄妹的感情让公证员熊燕动容，为文爷爷办理了遗嘱公证，遗嘱中明确，文爷爷去世后那套房子归儿子所有，但其妹妹享有居住权直至死亡。文爷爷的儿子很支持：“姑姑一直是我们家庭中不可或缺的一员，现在照顾她是父亲的责任，将来照顾她也是我的责任。”

  熊燕告诉记者，居住权在遗嘱中的应用是较为广泛的。她举例，老人常常由保姆照料生活起居，其遗嘱可能会将居住权设立给保姆。老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆仍享有居住权，在居住权期限内，如果没有法定或约定的事由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承，购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。

  熊燕特别提醒，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。以遗嘱方式设立的居住权，则自继承开始时设立，也就是说，居住权自被继承人死亡时发生效力。

  一个承诺 保障父母晚年有房可居

  陆先生则是被拆迁办要求办理一个居住权协议。陆先生的父母生活在外地，其唯一住房要拆迁。“本来我就有把父母接来成都生活的打算，所以这一次就乘机建议父母拆迁选择全货币化安置的方式。”

  但如果陆先生拿走了老两口的拆迁款，却不赡养老人怎么办？为了打消这一顾虑，陆先生找到公证员胡凤英办理了一个居住权协议公证，将自己名下成都一套住房的居住权设立给父母，保障父母晚年有房可居。

  胡凤英表示，居住权应用场景还有很多。未来，居住权的应用场景可能会覆盖到更多领域：婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等。比如，一些老人觉得子女养老不可靠或没有子女，国家养老也不现实，可考虑保留房屋居住权，把房屋所有权转让给金融公司或保险公司，公司每个月给老人发些钱以补充养老金。比如，有的用人单位想用福利房吸引人才，可以在其房屋上为员工设立居住权，双方约定，员工离职，则居住权消灭，既满足员工居住需求，也符合公司人才管理要求。再比如，公租房未来可能会通过居住权加以确认，让中低收入者的权益能得到更多保障。

  【新闻名词】

  什么是居住权

  居住权，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。民法典第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

  设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。居住权以合同方式设立的，应当采用书面形式。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法等。

  居住权的期限可以由当事人自行约定，与租赁合同相比，居住权没有期限限制，如果当事人没有明确一个居住期限，则居住权人可以居住到其死亡。但居住权不得转让，也不能继承，设立居住权的住宅一般也不得出租。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

  【律师声音】

  省人大代表、国浩律师(成都)事务所主任李世亮：

  居住权有待明确的司法解释

  设立居住权制度，是对“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”政策的贯彻落实，是对“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的回应，也是国家对养老问题、住房问题等现实问题的关照。

  居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在居住权，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。购房时一定注意查询心仪房屋是否已设有居住权登记或预告登记。

  还有一些问题有待司法解释进一步明确：居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？居住权与抵押等担保物权的冲突，一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？居住权是否能够分割分享、撤销？目前，在没有明确的司法解释前，建议在充分论证居住权与抵押权、租赁权等权益的适用顺序基础上，由省高院出台全省统一的关于在居住权与抵押权等相关权益适用规则的指导意见，避免审判实践中产生新的问题。

  此外，希望在统一适用规则的基础上，统一全省居住权的首次登记、变更登记、注销登记的要件，以及办理时限、办理流程、申请材料等事宜。