9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,建议取消商品房预售制度,全面实施现售,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

  广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

文件如下:

                                    

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其中,对于商品房预售制度,住建部要求对建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

我国于1994年开始实行“商品房预售制度”,至今已有25年的历史。在这25年里,商品房预售制度在房地产行业的发展过程中发挥着极其重要的作用,它有利于开发商快速回笼资金,从而促进房地产行业的迅速发展;对于购房者而言,在预售制度下,他们可以先交一部分购房款,以相对“低廉”的价格买到属于自己的房子,但因预售的是“看不见摸不着”的房子,购房者也承担了极大的风险。

现状

商品房预售制弊端丛生

关于商品房预售制的争议由来已久,曾在2005年就提出“商品房预售是万恶之源”的中国人民大学法学院教授、商法研究所所长刘俊海在接受采访时表示,他在上世纪初就建议取消商品房预售制度,原因一是助长开发商对消费者的欺诈,二是“博傻游戏”,房子还没封顶就让消费者选房号;三是逼着消费者交钱。而在国外,一般都是现房出售。

正如《通知》所言,商品房预售制度容易导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等现象,对购房者相当不利。

购房者预先支付购房款后,需要等待很长一段时间才能拿到钥匙。然而,计划赶不上变化,长时间的等待过后并不一定能如愿住进心仪的房子。

首先,商品房预售,开发商与购房者签订购房合同,约定交房时间。这份购房合同就成为开发商和购房者之间交易的法律保障。而事实上我国关于房地产预售方面的法律并不完善,很多不法开发商会钻法律空子,从而给购房者带来巨大损失。甚至会有“一房多卖”的情况发生。

其次,对于商品房预售后再次转让的行为,法律上并没有明确的规定。这就让大量的“炒房者”找到了商机,他们通过哄抬房价而从中牟取暴利。这也是我国房价近年来持续猛增且居高不下的重要原因之一。

再次, 很多开发商在房子销售过程中做出了大量的夸大宣传甚至是虚假宣传,购房者从售楼处看到的房子效果图和实际买到的房子往往天差地别,从而造成纠纷。

最后,由于房子没有建成,购房者无法实地检查房子的质量问题。许多不法开发商为了节约成本在建房时偷工减料,造成严重的质量问题。一旦出事,购房者将钱房两空,甚至有生命危险。这时就算追究开发商的责任也无济于事了。

观点

取消商品房预售制现实吗?

《通知》一经发出便在房产圈内引起轩然大波。目前,广东房协相关人士已经作出解释称,这只是一个征询意见的内部文件而已, 大家可以提建议取消或者保留。

虽说只是征询意见,但不少专家认为广东取消商品房预售制度还是有一定的可行性的。

今年两会上,全国政协委员周世虹就提出了建议取消商品预售制的提案。他表示,目前取消商品房预售制度已经具备一定基础。房地产开发目前可通过银行贷款、发行股票、债券融资、发行信托计划、理财产品等方式补缺预售商品房筹资的功能。

易居研究院智库中心总监严跃进也认为,广东此次建议预计获得审批的可能性是很大的。实际上广东本身已经有部分土地就在推行了此类政策,比如说深圳这两年的土地出让中就已经有约定需要现房交付的模式。换而言之,未来购房者见到的房子,更多的是精装修的现房项目,这其实也是房住不炒的政策思路体现,同时也有助于发挥房屋的消费属性。

也有业内人士表示,市场或过度解读了广东省房地产协会的这一通知,尽管近年来房地产预售制度的弊端逐渐显现,但在目前房地产行业严格调控、房企资金压力普遍较大的背景下,预计短期内尚无法取消预售制度。

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预测

取消预售制会带来哪些影响?

商品房预售制度弊端丛生,现在我们先来假设一下。如果传言成真,广东全面取消预售制,将会给楼市带来哪些影响呢?

同策研究院研究总监张宏伟表示,在现房销售模式下,现房销售价格会比期房更贵。“开发商在规划中承诺的配套在期房没办法看到这些问题,现房则能看到问题,但开发商成本也会增加,比期房价格要贵。”

张宏伟认为,现房销售因为杠杆少了或没有了,市场竞争度会进一步下降。“中小开发商很难接受这种状况,中小开发商资金链问题会增加,大鱼吃小鱼状况接下来会进一步增加。”

商品房预售制度有利于开发商快速回笼资金,若取消预售制,开发商资金回笼困难,有几点是可以确定的。

首先,取消预售制后,未来一段时间,开发商会集体不拿地,土地流拍率会暴增。市场大幅降温,为了保持房地产行业健康发展,政府势必会出台相关的楼市调控政策。

其次,现有的一大批在建项目,开发商会选择停工或者半停工。大量规模较小的房企也会因资金链断裂而破产,这样一来,市场上的烂尾楼数量将日益增加,反而违背了取消预售制的初衷。

最后,若骤然取消预售制度,对市场和购房者而言都不是好消息。开发商筹措资金的成本提高,企业要卖掉现房才能回笼资金,反过来会助推房价上涨。而且在当前银行利率不断提高和房贷收紧的背景下,“一刀切”地取消预售反而会不利于房地产行业的健康发展。

从这个层面上来看,楼多多认为,若贸然取消商品房预售制,会带来一连串的影响。预售制若真取消,政府势必会出台一系列的配套政策,以消除其带来的不利影响。因此,短时间内,取消预售制是无法实现的,但既然广东省房地产行业协会拟定了征询意见的文件并流传出来,说明这很有可能是未来广东楼市调整的一个方向,无论是开发商还是购房者,事先做些功课还是很有必要的。

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链接

其他国家预售制度的运行方式

预售制度并非我国独有,在其他国家,也存在一部分预售商品房,但都伴随着严格的监管措施。

美国:第三方保管房屋预售款。购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元,由第三方保管。

日本:建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国:订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度,并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款,大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

瑞典:通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会,并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后,才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

新加坡:购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度,对开发商和购房者的买卖行为都有要求,特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。